Cách đây 1 năm tôi có mua đất nhưng chỉ có hợp đồng mua bán được viết giấy tay, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Cho đến nay người bán trốn tránh không giao đất cũng không trả lại tiền cho tôi. Tôi muốn hỏi về quy định giải quyết trường hợp của tôi thế nào, tôi xin cảm ơn.

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện giao dịch và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể: 

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Về nguyên tắc, muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo những điều kiện trên. Khi đã đủ điều kiện chuyển nhượng thì hợp đồng này phải được thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Giữa bạn và bên A có chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thông qua giấy viết tay nên cần phải xác định bạn đã thực hiện nghĩa vụ như thế nào nên chúng tôi chia trường hợp như sau:

Thứ nhất, nếu như bạn đã trả đủ số tiền cho bà A hoặc trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch hợp pháp. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 129 BLDS năm 2015 “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.”. Như vậy, trong trường hợp này, dù không có công chứng nhưng Tòa vẫn công nhận hiệu lực của giao dịch.

Thứ hai, nếu bạn trả chưa đủ mức 2/3 nghĩa vụ thì khi này bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch của bạn vô hiệu. Khi đó, các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bạn nhận lại tiền đã trả cho bên bán đất.