Tìm kiếm bài viét

 0966 288 855 

 0966 288 855 

Trang chủ»Hỏi đáp Luật Sư»Tin mới»2 giải pháp mua đất đang thế chấp an toàn không phải ai cũng biết

Bài viết mới

Hội thảo Quản tài viên

  • Mô tả

    Hội thảo về giải pháp thảo gỡ khó khăn, vướng mắc, nâng cao chất lượng hoạt động hành nghề quản lý, thanh lý tài sản; kết hợp tập huấn, bồi dưỡng kỹ năng kiến thức pháp luật cho Quản tài viên

  • 2 giải pháp mua đất đang thế chấp an toàn không phải ai cũng biết

  • Mô tả

    Mua đất đang thế chấp thường bị xem là rủi ro do liên quan đến các vấn đề pháp lý và tài chính. Tuy nhiên, nếu nắm rõ điều kiện chuyển nhượng và áp dụng đúng các giải pháp, bạn hoàn toàn có thể giao dịch một cách an toàn, minh bạch. Dưới đây là 2 giải pháp hiệu quả nhất giúp bạn mua đất đang thế chấp một cách an toàn và hợp pháp.

  • 2 giải pháp mua đất đang thế chấp an toàn không phải ai cũng biết

    Mua đất đang thế chấp thường bị xem là rủi ro do liên quan đến các vấn đề pháp lý và tài chính. Tuy nhiên, nếu nắm rõ điều kiện chuyển nhượng và áp dụng đúng các giải pháp, bạn hoàn toàn có thể giao dịch một cách an toàn, minh bạch. Dưới đây là 2 giải pháp hiệu quả nhất giúp bạn mua đất đang thế chấp một cách an toàn và hợp pháp.

     

    * Mua đất là cách nói phổ biến để đề cập đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     

    >> Xem thêm: Thủ tục sang tên Sổ đỏ đang thế chấp 

    >> Xem thêm: Hồ sơ, thủ tục xóa đăng ký thế chấp Sổ đỏ

     

    Điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp:

     

    Điều kiện chung:

     

    - Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

    Khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:

     

    (1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, (Sổ đỏ, Sổ hồng) trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

     

    (2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

     

    (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     

    (4) Trong thời hạn sử dụng đất (đất còn thời hạn đối với loại đất có thời hạn).

     

    (5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

     

    2 giải pháp mua đất đang thế chấp an toàn không phải ai cũng biết

    Ảnh. Sưu tầm 

     

    - Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

     

    Thông thường khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng không cần đáp ứng điều kiện gì, ngoài việc có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi). Theo đó, trên thực tế người nhận chuyển nhượng đều đáp ứng được điều kiện này.

    Tuy nhiên, trong một số trường hợp người nhận chuyển nhượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy định tại Khoản 8 Điều 45 Luật này (phổ biến nhất là không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp).

     

    Điều kiện riêng

    Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

    Trên thực tế nếu bên nhận thế chấp là ngân hàng thì rất ít khi đơn vị này đồng ý cho chuyển nhượng. Riêng trường hợp người nhận thế chấp là cá nhân thì dễ thỏa thuận hơn.

    Nếu người nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng thì bản chất người nhận chuyển nhượng “thế chỗ” bên thế chấp.

    Tóm lại, điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp ngoài việc đáp ứng điều kiện như trường hợp thông thường phải có thêm điều kiện là được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng.

    Tuy nhiên, ngay cả trường hợp bên nhận thế chấp không đồng ý thì vẫn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách an toàn.

     

    02 giải pháp mua đất đang thế chấp an toàn:

     

    Giải pháp 1: Mua đất khi bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng.

     

    Như đã phân tích ở trên, chỉ cần bên nhận thế chấp (có thể là ngân hàng hoặc là cá nhân nhận thế chấp) đồng ý cho chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng có thể toàn hoàn yên tâm khi chuyển nhượng.

     

    Nếu bên nhận thế chấp đồng ý thì thủ tục chuyển nhượng được thực hiện theo đúng quy định, gồm:

    Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

    Bước 2: Khai thuế, phí chuyển nhượng

    Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (đăng ký sang tên)

    Lưu ý: Bước 2 và 3 thực hiện cùng nhau, cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng.

     

    Giải pháp 2: Đặt cọc cao để giải chấp

    (mặc dù trong hợp đồng thế chấp có thể không có điều khoản đồng ý cho chuyển nhượng nhưng trên thực tế bên thế chấp có thể trả trước để rút Sổ đỏ, Sổ hồng).

     

    Thông thường người thế chấp muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp khi họ thật sự cần tiền nên đất có ưu điểm là giá rẻ, nhưng thủ tục pháp lý có thể phức tạp hơn.

    Tuy nhiên, các bên vẫn thực hiện được nếu nắm rõ các quy định dưới đây:

    Bước 1: Đặt cọc

    Bên đặt cọc (người dự định mua) đặt cọc cho bên thế chấp với số tiền bằng số tiền mà người có đất còn nợ.

    Lưu ý: Ngay cả trong cách 1 vẫn nên đặt cọc cao để bảo đảm người có đất phải bán đất cho mình.

     

    Mức đặt cọc cao xuất phát từ những lý do sau:

     

    (1) Có đủ tiền để giải chấp (đủ tiền rút Sổ đỏ về)

    Người muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp chủ yếu là người rất cần tiền, sẵn sàng chuyển nhượng với giá rẻ hơn giá thị trường. Tuy nhiên, họ là người không có đủ tiền, thậm chí là không có tiền để trả cho bên nhận thế chấp.

    Do vậy, cần thiết phải đặt cọc bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ để có đủ điều kiện giải chấp.

     

    (2) Đặt cọc cao đồng nghĩa với mức phạt cọc cao nên bên nhận đặt cọc ít có khả năng không bán hoặc bán cho người khác.

     

    Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

    - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

    - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

    Tóm lại, khi đặt cọc cao (bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ ngân hàng) thì sẽ có đủ tiền để trả nợ và tiến hành giải chấp. Đồng thời, đặt cọc cao là biện pháp bảo đảm bên nhận đặt cọc phải chuyển nhượng cho mình.

     

    Bước 2: Trả nợ, rút Sổ đỏ và giải chấp (xóa đăng ký thế chấp)

    Tại bước này người mua nên đi cùng người thế chấp để thực hiện các thủ tục trả nợ, rút Sổ đỏ, Sổ hồng và tiến hành xóa đăng ký thế chấp (giải chấp).

     

    Sau khi tiến hành xóa đăng ký thế chấp thì các bên thực hiện chuyển nhượng như trường hợp thông thường, cụ thể:

    Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

    Bước 4: Khai thuế, phí chuyển nhượng

    Bước 5: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên) 

     

     Từ khoá:

     

    Luật sư và dịch vụ pháp lý:

    Luật sư Thủ Đức

    Luật Sư Riêng

    Luật sư xử lý nợ

    Luật sư Hợp đồng

     

    Tư vấn phá sản:

    Xử lý Nợ

    Thu hồi nợ

    Xoá nợ

    Giãn nợ

     

    Hợp đồng:

    Soạn thảo hợp đồng

    Tư vấn Hợp đồng

     

    Ly hôn và tranh chấp tài sản:

    Ly hôn nhanh

    Ly hôn các quận

    Tranh chấp tài sản vợ chồng

     

    Thừa kế và di chúc:

    Lập di chúc

    Tư vấn Thừa kế

    Quỹ thừa kế

     

    Về chúng tôi
    Chúng tôi, tại Công ty Luật TNHH Luật sư Riêng, tin rằng pháp luật không chỉ là văn bản mà còn là công cụ mạnh mẽ để bảo vệ quyền lợi và thúc đẩy sự phát triển của doanh nghiệp và cá nhân.
    Dịch vụ
    CÔNG TY LUẬT TNHH LUẬT SƯ RIÊNG

    Địa chỉ: 250 Nguyễn Hoàng, P. An Phú, TP Thủ Đức, TP HCM

    Email: xuanhonglaw@gmail.com

    Tel: 0966 288 855

    MST: 0311412260