Điều kiện, thủ tục sang tên Sổ đỏ đang thế chấp
“Sang tên sổ đỏ” là khái niệm thông thường được sử dụng trong đời sống hằng ngày. Theo quy định Luật Đất đai năm 2024, “sang tên Sổ đỏ” sẽ được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đây là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu Sổ đỏ đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng thì quá trình này sẽ phức tạp hơn và cần đáp ứng những điều kiện, trình tự riêng. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các điều kiện và thủ tục cần thiết để thực hiện sang tên Sổ đỏ đang thế chấp một cách hợp pháp và an toàn.
Các điều kiện để sang tên sổ đỏ
Điều kiện về quyền sử dụng đất
Để tiến hành được việc sang tên Sổ đỏ, quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan.
Thứ nhất, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hợp pháp đứng tên bên muốn chuyển nhượng. Nghĩa là, pháp luật cho phép người đứng tên trên Sổ đỏ phải có quyền định đoạt đối với mảnh đất đó.
Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị hạn chế quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Theo Luật Đất đai, đất đang có tranh chấp được xác định là thửa đất có tranh chấp mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Việc đất đang có tranh chấp được xác định thông qua hồ sơ lưu trữ tại Văn phòng đăng ký đất đai, kết quả xác minh của chính quyền địa phương hoặc thông báo chính thức từ cơ quan chức năng.
Điều kiện đặc thù khi đang thế chấp
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Như vậy, thế chấp tài sản là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên thế chấp vẫn giữ quyền quản lý và sử dụng tài sản, nhưng tài sản đó đang bị ràng buộc về mặt pháp lý.
Điều này lý giải vì sao khi muốn sang tên Sổ đỏ đang thế chấp, người sử dụng đất bắt buộc phải giải chấp hoặc có sự chấp thuận bằng văn bản của bên nhận thế chấp (căn cứ khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015), nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tổ chức tín dụng đang nắm quyền bảo đảm.
Do đó, khi Sổ đỏ đang bị thế chấp, bên chuyển nhượng cần thỏa mãn thêm các điều kiện đặc biệt:
- Phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp – thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng (theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015).
- Hoặc, chủ thể phải tiến hành giải chấp (xóa thế chấp) trước khi làm thủ tục chuyển nhượng.
Các trường hợp phổ biến
Thứ nhất, trường hợp chuyển nhượng khi chưa giải chấp nhưng có sự đồng ý của ngân hàng.
Trong trường hợp này, tài sản vẫn đang trong tình trạng thế chấp, nhưng ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý cho bên thế chấp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều kiện bắt buộc là phải có văn bản chấp thuận của ngân hàng, nhằm bảo đảm quyền lợi của họ đối với tài sản bảo đảm.
Thông thường, ngân hàng sẽ tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng với vai trò là bên thứ ba, đồng thời có thể yêu cầu người mua cam kết thanh toán khoản vay còn lại thay cho người bán (bên thế chấp). Việc này đảm bảo ngân hàng vẫn thu hồi được nợ vay, còn người mua được nhận chuyển nhượng hợp pháp tài sản.
Đây là giải pháp linh hoạt, giúp bên bán thực hiện giao dịch mà không cần phải có sẵn tiền trả nợ để giải chấp trước.
Thứ hai, chuyển nhượng kèm theo điều kiện thanh toán nợ vay để giải chấp.
Ở trường hợp này, việc chuyển nhượng chỉ diễn ra sau khi bên thế chấp thanh toán toàn bộ khoản nợ tại ngân hàng, hoặc sau khi bên nhận chuyển nhượng (người mua) đứng ra thanh toán phần còn lại của khoản vay để thực hiện xóa đăng ký thế chấp.
Quy trình thường thấy:
- Người mua và người bán thỏa thuận: một phần tiền trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ được chuyển thẳng cho ngân hàng để tất toán khoản vay.
- Sau khi ngân hàng xác nhận đã thu hồi đủ nợ, sẽ cấp văn bản đồng ý giải chấp và trả lại Sổ đỏ để thực hiện thủ tục sang tên.
- Khi Sổ đỏ đã được xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, bên mua mới chính thức thực hiện sang tên.
Hình thức này thường đảm bảo an toàn pháp lý cao hơn vì tài sản được sang nhượng trong tình trạng không còn nghĩa vụ ràng buộc.
Thủ tục sang tên sổ đỏ đang thế chấp
Hình ảnh minh hoạ
Giai đoạn 1: Làm việc với ngân hàng (nếu Sổ đỏ đang thế chấp)
a) Trường hợp 1: Giải chấp trước khi sang tên
Hai bên (bên thế chấp và ngân hàng) ký biên bản tất toán khoản vay.
Thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
b) Trường hợp 2: Không giải chấp – ngân hàng đồng ý chuyển nhượng
Bên thế chấp phải xin văn bản chấp thuận của ngân hàng.
Ngân hàng có thể tham gia trực tiếp vào hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán.
Giai đoạn 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng có thể lập giữa: Người sử dụng đất (bên bán) và bên nhận (bên mua); Hoặc: Cả bên nhận thế chấp (ngân hàng) cùng ký (nếu chưa giải chấp).
Công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng theo quy định.
Giai đoạn 3: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
a) Hồ sơ gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
Văn bản chấp thuận của ngân hàng (nếu chưa giải chấp).
Tờ khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ.
CCCD của các bên.
b) Nơi nộp: Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã nơi có đất.
Giai đoạn 4: Nộp thuế, phí và nhận Sổ đỏ mới
Thuế TNCN (thường do bên bán chịu): 2% giá trị hợp đồng.
Lệ phí trước bạ (thường do bên mua chịu): 0.5% giá trị chuyển nhượng.
Phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
KẾT LUẬN
Sang tên Sổ đỏ đang thế chấp là thủ tục có thể thực hiện nhưng phải tuân thủ điều kiện nhất định về pháp lý. Điều quan trọng nhất: Sự đồng ý của ngân hàng và đảm bảo không vi phạm quyền lợi của các bên. Do đó, nên nhờ luật sư hoặc chuyên viên pháp lý hỗ trợ nếu giao dịch có giá trị lớn hoặc phức tạp.
Từ khoá:
