“Mua bán đất đai” là cụm từ được sử dụng phổ biến trong đời sống thực tế. Nhưng khi xét theo góc độ pháp lý, thuật ngữ chính xác cho hoạt động này là việc “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Trên thực tế, việc mua bán đất đai là một giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Để đảm bảo quyền lợi của các bên và thể hiện sự cam kết thực hiện giao dịch, hợp đồng đặt cọc là bước quan trọng đầu tiên trước khi các bên tiến tới việc chính thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ năm 2025, với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, sẽ có nhiều điểm mới cần lưu ý. Vì vậy, việc sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc chuẩn, đúng pháp luật và chi tiết là điều cần thiết để hạn chế tranh chấp và bảo đảm giao dịch diễn ra thuận lợi.
Khái niệm và vai trò của hợp đồng đặt cọc mua đất
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, “Đặt cọc” là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất là văn bản thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó bên mua giao trước cho bên bán một khoản tiền (gọi là tiền đặt cọc) để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo thời gian mà các bên ấn định.
Hợp đồng đặt cọc có những vai trò nhất định:
- Thứ nhất, thể hiện ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên nhằm đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ đã thoả thuận.
- Thứ hai, hạn chế rủi ro lật kèo, đổi ý trong giao dịch bất động sản.
Những nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc mua đất
Hình minh hoạ
Một hợp đồng đặt cọc mua đất hợp pháp và đầy đủ cần bao gồm các nội dung sau:
Thông tin các bên và đối tượng của hợp đồng
- Họ tên, ngày sinh, số căn cước công dân (CCCD)/chứng minh nhân dân (CMND), địa chỉ thường trú, số điện thoại liên lạc.
- Nếu có, nên ghi rõ thông tin về số tài khoản ngân hàng của các bên để phục vụ cho việc chuyển khoản, đối chiếu.
- Trường hợp bên bán là vợ chồng cùng sở hữu tài sản, phải ghi đầy đủ thông tin của cả hai người để tránh tranh chấp về sau.
- Cần xác định về đối tượng của hợp đồng. Thông thường là số tiền đặt cọc.
Thông tin về thửa đất
- Ghi rõ thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ nơi có đất.
- Diện tích thửa đất (ghi bằng số và bằng chữ), mục đích sử dụng (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại...).
- Số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), cơ quan cấp và ngày cấp.
Số tiền đặt cọc và thời hạn thanh toán
- Số tiền đặt cọc cần ghi rõ bằng số và bằng chữ.
- Hình thức thanh toán: tiền mặt hoặc chuyển khoản; nếu chuyển khoản cần ghi rõ thông tin tài khoản người nhận.
- Ghi rõ thời hạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Thời hạn này thường từ 15 – 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, tùy thỏa thuận của các bên.
Cam kết và trách nhiệm của các bên
- Quy định rõ trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng đất.
- Quy định rõ xử lý tiền đặt cọc, phạt cọc.
Hiệu lực, giải quyết tranh chấp
- Thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
- Cơ chế giải quyết tranh chấp: ưu tiên thương lượng, hoà giải, nếu không có thể xem xét khởi kiện tại tòa án.
Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất 2025 (tham khảo)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: ...................................................................................................................
Sinh năm: ...................................................................................................................
CMND/CCCD số: ..................... do ...................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: ........................................................................................
Bà: .................................................................................................................. .
Sinh năm:.................................................................................................................. .
CMND/CCCD số: ...................... do ...................................... cấp ngày ..............
Thường trú tại: .........................................................................................
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông:.................................................................................................................. .
Sinh năm: .................................................................................................................. .
CMND/CCCD số: ................... do ........................................ cấp ngày ...............
Hộ khẩu thường trú tại: ........................................................................................
Bà: ...................................................................................................................
Sinh năm: ...................................................................................................................
CMND/CCCD số: ................... do .......................................... cấp ngày ..............
Thường trú tại: .........................................................................................
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………………………đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ………………..tại địa chỉ……………………………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số ……….. do ……………………………..cấp ngày ……………… mang tên…………………………………………………………………………………
Thông tin cụ thể như sau:
- Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m2 (Bằng chữ: ..................... mét vuông)
- Thửa đất:............................. - Tờ bản đồ:......................................................................
- Địa chỉ thửa đất: ...............................................................................................
- Mục đích sử dụng:..................................m2
- Thời hạn sử dụng: ....................................
- Nguồn gốc sử dụng: .............................................................................................
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: …………….. kể từ ngày ……………………………, hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:..............(Bằng chữ: ....................................................đồng chẵn).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
- Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
- Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
- Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
- Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
- Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
- Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6: Điều khoản chung
- Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
- Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
- Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ……… bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.
|
BÊN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) |
NGƯỜI LÀM CHỨNG (Ký, ghi rõ họ tên) |
BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) |
Từ khoá:
